5月17日，四部委出台房地产重磅新政，最受市场关注的举措之一是支持地方政府以收回、收购等方式妥善处置已经出让的闲置存量住宅用地和住房，帮助企业解困。此轮“政府收储”去库存，会面临哪些政策难点？去库存的体量和效果会如何呢？

目前政府收储主要分为两类：一是收购存量新房，受中央政策支持。按照“政府主导、市场化运作”的思路，由人民银行提供低成本再贷款资金，激励21家全国性银行机构按照市场化原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。二是收购二手房，地方自主出台。地方政府为畅通“卖旧买新”置换链条，由国资平台收购部分二手房，用作保障性住房或重新出售。资金来源包括地方财政、城投平台自筹资金等。

预计政府收储将以存量新房为主，二手房规模较小。资金来源上，新房收储有央行的保障性住房再贷款支持，而二手房收储更依赖地方财政；前期收储和后续管理上，新房方便集中收购和统一管理，二手房则需分散处置，更加复杂；问责风险上，新房收储可依据规范流程开展，二手房收储的自主操作空间较大，容易产生利益输送问题。

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总的来看，当前收储去库存存在三个政策难点：

第一，部分城市的成本收益不匹配导致项目推进有一定难度。政策要求新房收储按照市场化原则运作，而市场化运作的前提是成本收益至少要大致匹配。配售型保障性住房的原则是“保本微利”。如果政府向房企收购新房，再以可负担的价格配售给受保障群体，便要求收购价相较市场价有较大折扣，否则要么政府亏本，要么价格偏高以致缺乏吸引力。

配租型保障性住房则要比较租金回报率和资金成本。保障性住房再贷款的政策利率是1.75％，期限1年，可展期4次，人民银行按照贷款本金的60％发放再贷款，因此收购主体的贷款利率要更高。然而2024年4月，上海、深圳、广州、北京的二手房租金回报率分别仅为1.75％、1.61％、1.58％、1.43％，租金覆盖利息支出及运营维护成本的难度较大。

2023年2月，央行创设租赁住房贷款支持计划，在重庆市、济南市、郑州市、长春市、成都市、福州市、青岛市、天津市等8个城市开展试点，支持市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给。但截至2024年3月，1000亿元的额度仅使用了20亿元，反映出政府收储在落地中面临一定难度。

第二，保障性住房需求与商品房库存之间错位。保障性住房缺口较大的是一二线城市，而商品房去库存紧迫性较高的是三四线城市。

第三，地方财政面临较大压力。虽然当前政策要求地方政府量力而行，不增加隐性债务，但无论是维持项目收支平衡，还是三四线城市去库存，大概率还是需要地方财政提供支持。

目前市场热议较多的问题是：5000亿元的收储规模是否足够？3000亿元的保障性住房再贷款，按照贷款本金的60％发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。然而市场普遍认为消化存量商品房的收储规模要达万亿元以上，例如克而瑞研究中心估算所需资金可能超过5万亿元。

首先，政策启动初期，5000亿元的收储规模相对充裕。如前所述，政府收储不会像之前的棚改货币化那样大规模铺开，而是集中于高库存且保障性住房缺口较大的城市和区域；同时，市场化运作的政府收储面临一些难点，推进可能相对缓慢。

其次，若政府收储顺利快速推进，政策额度可以追加。例如2023年央行新增5000亿元PSL（抵押补充贷款）额度，支持保障性住房等“三大工程”建设。

最后，政府收储具有带动效应，供需失衡改善的效果或不止5000亿元。如果政府收储稳步推进，消化部分存量商品房的同时，能够有效提振市场信心和预期，甚至可能不需要用完所有额度。

基于以上分析，可以预计的是：

一方面，政府收储将产生积极作用：一是加快存量商品房去库存，改善房地产市场供需失衡问题；二是加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求；三是助力保交楼和“白名单”机制，加快房企回笼资金。另一方面，受制于前面提到的三个政策难点，本轮政府收储去库存的效果可能不如上一轮棚改货币化，但相应地，也不太会引发房地产过热和房价大涨的副作用。

此轮新政以金融支持为主，在地方政府收购存量商品房和闲置土地时，均特别强调不能增加地方政府隐性债务。因此政府收储方面，应加大中央财政对地方的支持力度，缓解地方财政压力，推进收储工作顺利进行。

（作者系粤开证券首席经济学家、研究院院长）